🔹 مقدمه
خرید ملک همیشه یکی از مهم‌ترین و پرریسک‌ترین معاملات در زندگی هر فرد است. اما زمانی که با ملکی مواجه می‌شوید که در رهن بانک یا شخص دیگری قرار دارد، باید با احتیاط بیشتری عمل کنید.
در این مقاله از گروه وکلای هوشمند به‌صورت کامل بررسی می‌کنیم:
ملک رهنی چیست؟
آیا خرید ملک در رهن ممکن است؟
چه خطراتی در کمین خریدار است؟
چگونه می‌توان به‌صورت قانونی و مطمئن ملک رهنی خرید؟
✅ ملک رهنی چیست؟
ملک رهنی، ملکی است که مالک آن، برای تضمین بدهی یا وام، آن را به رهن بانک یا فردی دیگر گذاشته باشد. در این وضعیت، تا زمان پرداخت کامل بدهی، حق فروش و انتقال ملک محدود می‌شود.
📌 در قانون مدنی، رهن به معنای وثیقه گذاشتن مال برای تضمین تعهد است (ماده ۷۷۱ قانون مدنی).
🛑 آیا فروش ملک رهنی قانونی است؟
به طور کلی:
تا زمانی که ملک در رهن است، فروش آن بدون رضایت مرتهن (طلبکار یا بانک)، فاقد اثر قانونی کامل است.
یعنی خریدار ممکن است با مشکل در انتقال رسمی سند یا دریافت ملک روبه‌رو شود.
📌 اما در برخی شرایط، فروش ملک رهنی ممکن است، به شرط رعایت موارد قانونی که در ادامه توضیح داده می‌شود.
⚖️ وضعیت حقوقی خریدار در ملک رهنی
اگر خریدار ملکی را خریداری کند که در رهن باشد، باید بداند:
🔸 مالکیت او نسبت به ملک، مشروط به فک رهن است
🔸 بانک یا مرتهن همچنان نسبت به ملک حق دارد
🔸 در صورت عدم پرداخت بدهی، ملک ممکن است توسط مرتهن توقیف و فروخته شود
به زبان ساده‌تر:
اگر فک رهن انجام نشود، ممکن است خریدار پول داده ولی ملک را از دست بدهد!
📋 شرایط خرید قانونی ملک رهنی
✅ ۱. استعلام وضعیت ثبتی ملک
پیش از خرید، از اداره ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی استعلام بگیرید که آیا ملک در رهن است یا نه.
✅ ۲. کسب رضایت رسمی مرتهن (مثلاً بانک)
برای انتقال ملک، باید رضایت کتبی مرتهن گرفته شود. در بانک‌ها، این کار معمولاً با نامه رسمی بانک و صدور «مجوز فک رهن» انجام می‌شود.
✅ ۳. پرداخت بدهی از محل ثمن معامله
در بسیاری از موارد، بخشی از مبلغ خرید توسط خریدار مستقیماً به بانک پرداخت می‌شود تا فک رهن انجام شده و سند آزاد شود.
✅ ۴. تنظیم قولنامه مشروط به فک رهن
در قرارداد بنویسید که «انتقال رسمی ملک مشروط به فک رهن توسط فروشنده در مهلت مشخص است»، تا از مشکلات آینده جلوگیری شود.
🧾 نمونه بند مهم در قرارداد خرید ملک رهنی
فروشنده متعهد می‌گردد کلیه اقدامات لازم جهت فک رهن از ملک مورد معامله را حداکثر تا تاریخ …… انجام داده و سند آزاد شده را جهت انتقال رسمی به نام خریدار ارائه نماید.
در صورت عدم انجام این تعهد، قرارداد فسخ و خسارت ناشی از آن به عهده فروشنده خواهد بود.
⚠️ ریسک‌های خرید ملک رهنی (بدون رعایت نکات حقوقی)
❌ ناتوانی در انتقال سند رسمی
❌ فروش مال غیر (اگر فروشنده بدون رضایت مرتهن اقدام به فروش کند)
❌ مصادره ملک توسط بانک در صورت نکول بدهی
❌ مشکلات حقوقی و قضایی طولانی برای خریدار
🧠 نکات کلیدی برای خریداران
🔹 هیچ‌وقت صرفاً به قول فروشنده اکتفا نکنید؛ استعلام بگیرید.
🔹 بدون رضایت بانک، به سند زدن دل خوش نکنید.
🔹 قرارداد خود را با وکیل متخصص املاک بررسی کنید.
🔹 در صورت امکان، پرداخت مستقیم بدهی بانک از طرف خریدار انجام شود تا کنترل کار در دست شما باشد.
🔹 هرگونه تعهد را به‌صورت کتبی، با امضا و ضمانت اجرایی مشخص تنظیم کنید.
📞 خدمات حقوقی گروه وکلای هوشمند
اگر قصد خرید ملکی را دارید که در رهن بانک یا اشخاص است، حتماً با تیم حقوقی ما مشورت کنید:
✔️ بررسی وضعیت حقوقی و ثبتی ملک
✔️ تنظیم قرارداد خرید با شرایط ایمن
✔️ انجام هماهنگی حقوقی با بانک برای فک رهن
✔️ پیگیری در صورت تخلف فروشنده یا توقیف ملک
📱 مشاوره فوری: ۰۹۱۲xxxxxxx
🌐 فرم درخواست مشاوره در سایت در دسترس شماست
